泉源 ：经济日报

　　近期，天下 多地通过当局 公开征集或地方国企收购存量商品住房用作保障性住房，成为楼市加快 去库存，美满 “市场+保障”住房供应体系的紧张 办法 之一。

　　业内人士以为 ，通过收购市场上的存量商品住宅，可以或许 快速增长 保障性住房的房源，满意 中低收入家庭、新市民和青年人的住房需求。同时，当前部分 都会 商品房库存去化压力较大，通过收购部分 房源，也有助于消化市场存量住房，促进房地产市场实现供需均衡 。

　　“以购代建”一举多得

　　自4月30日中共中心 政治局集会 会议 提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策步伐 ”后，消化存量房产已成为近期房地产政策的重心之一，为后续楼市调控指明白 方向。

　　5月17日，中国人民银行副行长陶玲表现 ，中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以公道 代价 收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计动员 银行贷款5000亿元。同日，天下 切实做好保交房工作视频集会 会议 提出，商品房库存较多的都会 ，当局 可以需定购，酌情以公道 代价 收购部分 商品房用作保障性住房。

　　近期连续 有都会 出台相干 政策。5月27日，昆明市住房和城乡建立 局发布《关于征集商品住房用作保障性住房的公告》，拟由市属国企在部分 行政地区 征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房；6月2日，苏州市房地产长效机制试点工作领导 小组出台政策提出，对峙 “以需定购”，构造 地方国有企业以公道 代价 收购部分 存量商品住房用作保障性住房，鼓励和支持有条件的企奇迹 单位 、社会主体购买商品住房用于职工租住。

　　中指研究院市场研究总监陈文静 表现 ，连合 近几年当局 着力构建住房保障体系来看，将消化存量房产与保障性住房供给相连合 将是当下消化存量的有效 方式。国企收储未售新居 正成为紧张 的去库存模式，根据中指研究院监测，郑州、济南、苏州、重庆等都会 近几年均有相干 实践。

　　随着更多的都会 参加 “以购代建”，各地收储模式也渐渐 多元化。杭州市临安区拟在该区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，收购房源面积原则上不高出 10000平方米，明白 房源以整幢作为根本 收购单位 ，单套构筑 面积不高出 70平方米，需搭配肯定 比例的车位；郑州都会 发展团体 有限公司整年 筹划 全面实行 完成5000套二手住房收购，将改造用作郑州市配租型保障性租赁住房，在“郑好办”APP同一 配租。

　　广东省垣 乡规划院住房政策研究中心 首席研究员李宇嘉表现 ，“以购代建”可实现一举多得的结果 。一是将存量消化和增量优化连合 起来，去库存、稳固 住房代价 和市场预期；二是缓解开辟 商资金链告急 ，更好地推动开辟 商保交房，进而归还 到期债务，防范风险扩散；三是多渠道筹建保障房，存量盘活收购保障房服从 更高、时间更短，部分 存量房在区位、交通上有上风 ，更顺应 待保障对象的居住需求，能进步 保障房的供应服从 ；四是满意 地方常态化的拆迁安置、保障性租赁住房、公租房等筹建任务 ；五是部分 地方当局 通过这种方式收储旗下国企城投的项目，开释 国企城投的再投资源 领 。

　　细化办法 有待落地

　　6月7日，国务院常务集会 会议 摆设 房地产相干 工作，明白 提及“去库存”。集会 会议 提出，继承 研究储备新的去库存、稳市场政策步伐 。对于存量房产、地皮 的消化、盘活等工作既要解放头脑 、拓宽思绪 ，又要稳妥把握、踏实 推进。

　　中指研究院指数研究部总司理 曹晶晶以为 ，本次集会 会议 明白 指出要去库存，信号更为积极，相干 步伐 或尚在研究储备过程中，落地仍必要 肯定 时间，但从团体 基调上可以看出，新一轮的去库存办法 或将渐渐 开启。

　　陈文静 以为 ，地方国企收储已建成未贩卖 商品房的资金及配套政策有望加快 落地，同时支持国企收旧换新，答应 地皮 调规，支持收回、收购已出让闲置存量住宅用地等去库存政策也有望渐渐 落地，以激活市场并资助 企业解困。

　　国家统计局数据表现 ，克制 6月末，天下 商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。此中 ，住宅待售面积增长23.5%。中指研究院监测数据表现 ，克制 5月末，50个代表都会 商品住宅可售面积，按近12个月月均贩卖 面积盘算 ，短期库存出清周期为21.3个月，较2023年末延伸 3.9个月，此中 ，三四线代表都会 出清周期达30.7个月，短期库存去化压力大。

　　6月20日，住房和城乡建立 部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频集会 会议 ，明白 提出要推动县级以上都会 有力有序有效 开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。陈文静 以为 ，此次集会 会议 将收储范围扩大至市县，范围显着 扩大。在此过程中，市县摸清本地 区保障性住房需求底数和已建成存量商品房环境 至关紧张 。

　　在本轮消化存量房产的过程中，保障性住房是紧张 的政策支点。数据表现 ，“十四五”期间，天下 筹划 筹集保障性租赁住房870万套（间），克制 2023年底已筹集573万套（间），2024年至2025年保障性租赁住房筹集仍剩余297万套（间）的任务 规模。

　　已往 ，各地供给保障性租赁住房的方式，除了新建外，尚有 不少来自于市场化长租公寓的“纳保”筹集。曹晶晶表现 ，思量 到今明两年保障性租赁住房目标 仍有肯定 缺口，将来 若将存量房产转化为保障性租赁住房，既可以加快 保障性租赁住房的筹集进度，也可以有效 消化市场库存。配售型保障房方面，本年 以来多地已经公布了首批或2024年配售型保障房的建立 和筹集筹划 ，国企收购未售项目作为配售型保障房有助于消化存量，也可以减轻新的保障房供应压力。

　　另一方面，现阶段消化存量房产，除了待售新居 、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对 住民 二手房挂牌量攀升、置换不畅对新居 市场的影响。专家表现 ，比年 来不少都会 在“以旧换新”“非居改租”等路径上有不少探索。将来 围绕消化存量房产的更加细化的配套政策将进一步落实，针对国企收购存量房的细化政策，比如 收购规模、收购代价 等也有望继承 跟进。

　　李宇嘉以为 ，可否 缓解存量压力，重要 取决于收购的规模和代价 可否 在后续配租配售以后实现资金均衡 。当局 公共住房筹集规模一样平常 比力 小，而且收购作为公租、保障性租赁、配售保障房等，都是低租金、低售价模式，以此盘算 收购代价 会更低。但按照市场化、法治化的原则，很难以更低的代价 收购，这就导致实际 落地的收购项目比力 小。

　　协力 推动供需对接

　　相比“纳保”筹集的方式，国企收购存量房产必要 增量资金支持。此次央行明白 保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率1.75%，限期 1年，可展期4次，按照贷款本金的60%发放再贷款，可动员 银行贷款5000亿元，发放对象为21家天下 性银行。

　　在实际 操纵 过程中，有哪些因素必要 考量？住房租赁财产 研究院院长赵然表现 ，一是对峙 “以需订购”，要通过具体 的市场调研和评估，摸清地点 地区 是否有长住需求，才华 真正实现有效 供给；二是地方国企在收房过程中必要 维持可连续 的贸易 策划 ，应在保障性住房再贷款、财税补贴以及配套政策支持等方面形成协力 ，在资产持有企业、运营企业、金融机构等各参加 方形成协力 ；三是收储之后，更紧张 的是运营环节，因此地方国企的运营管理本领 是新模式落地结果 的一大关键。比如 ，要能快速在需求端匹配到租户，供给端匹配好房源，敏捷 实现需求到供给的转化，从而低落 空置本钱 。

　　58安居客研究院院长张波表现 ，由于是和保障房相连合 ，因此红利 并不是第一诉求，而是应思量 如安在 短期大量占用资金之后，实现保障项目标 长期 保本运行。地方大力 大举 推行这一政策必要 留意 两点，一是地点 都会 属于必要 大力 大举 建立 保障房、生齿 出现 净流入的大中都会 ，而非生齿 流出的中小都会 ；二是商品房本身 定位要和保障房群体符合 合 ，过大面积或高端代价 的房产本身 的契合度就弱。

　　易居研究院研究总监严跃进以为 ，金融支持对存量房的消化具有很好的促进作用。可以在国企的底子 上，鼓励本地 重点民营企业参加 进来，收购存量房用于职工租住，企业将来 也可以吸引更多人才进入，形成良性循环。发起 给这类房子贴上“以购代建”的标签，给予更宽松的限购政策，进步 房子的性价比，并鼓励各地当局 连合 实际 环境 举行 创新。

　　当前房地产市场必要 “一揽子”政策协同发力，控制供给、加快 去化是如今 的重要 发力方向。如今 ，收储未售新居 等新模式刚刚开始，随着配套政策进一步细化落地和更多有需求的都会 参加 进来，预计将对去库存、稳固 市场、平抑租金起到显着 的积极作用，加快 房地产市场企稳规复 。