21世纪经济报道记者叶麦穗 广州报道 

　　“5·17”新政发布后，天下 房地产出现复苏迹象，资产荒配景 下，银行“拼手速”竞争个人住房贷款，已经停息 多年的“气球贷”又卷土重来，有银行对此类产物 的形貌 为“乞贷 人按约定的总期数（固定20年）盘算 每期月供，在贷款限期 内分期归还贷款本息，末了 一期一次性归还 剩余本金”。 不外 气球贷由于还款“前小后大”增长 了尾部风险，引起了羁系 机构的关注。

　　7月17日，国家金融监督 管理总局深圳羁系 局发布关于理性选择贷款产物 的斲丧 提示称，近期，部分 银行机构推出“气球贷”、“轻松供”等新型房贷产物 ，加上“等额本息”“等额本金”等常见的房贷组合，为斲丧 者提供更加机动 的住房按揭还款方式。在此，深圳金融羁系 局提示 广大斲丧 者根据产物 特点、连合 自身需求理性作出选择。

　　“气球贷”不是主流

　　“气球贷”等雷同 贷款产物 忽然 甚嚣尘上，重要 是由于 本年 5月末，某股份行在官微公开宣传按揭贷款产物 ，且重点宣传其“特色还款方式”，包罗 “二阶段还款”“双周供”“轻松还”和“气球贷”等四大类。这是“5·17”新政后，首家官方宣传按揭贷款支持“气球贷”等先息后本类还款方式的贸易 银行，随后一石激起千层浪。

　　在宣传海报中，对于“二阶段还款”明白 表述为，前三年内可以按月付息、无需归还 本金、在剩余贷款限期 按月等额本息还款；贷款限期 不少于十年，不高出 三十年。

　　此中 ，“轻松还”是指乞贷 人按月付出 利钱 ，每6期按贷款发放金额的1%归还 本金，末了 一期一次性还完剩余本金。而“气球贷”是指乞贷 人按约定的总期数（固定20年）盘算 每期月供，在贷款限期 内分期归还贷款本息，末了 一期，一次性归还 剩余本金。

　　不外 不管是哪种贷款，团体 的特性 就是前期还款额度小，后期渐渐 放大。

　　广州大源按揭总司理 、房卫士首创 人郑大源在担当 21世纪经济报道记者采访时表明，“气球贷”着实 简单 来说就是长贷短供，前期每期还款金额较小，购房人压力不大，但随后会渐渐 增长 ，在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”像是一个气球的样子，以是 就定名 为“气球贷”。 如今 广州地区 “气球贷”非常少，可以忽略不计，乃至 是天下 的房地产市场的“气球贷”都不是主流，“气球贷”更多用于企业的策划 ，更多是短期资金的周转。

　　深圳金融羁系 局指出，差别 产物 各有优劣，“气球贷”“轻松供”等新型产物 的前期还款金额较低，但中后期将大幅增长 ，有的乃至 必要 一次性归还 全部本金，固然 减轻了前期的资金压力，但要求斲丧 者在将来 有更多的可支配资金。相较而言，“等额本息”“等额本金”等传统产物 前期还款金额较高，但付出 预期更加清楚 稳固 。斲丧 者在选择产物 时，请连合 产物 特点以及自身资金状态 、归还 本领 等综合决定 。别的 ，差别 还款方式产生的利钱 数额差别 ，斲丧 者可以盘算 对比各款产物 所产生的利钱 本钱 ，择优选择。

　　易居房地产研究院研究总监严跃以为 深圳金融羁系 局的这个提示非常有须要 。“气球贷”等非传统金融工具的出现，着实 是在鼓励潜伏 的购房人贷款，但是岂论 是先小后大，还是 先大后小，购房人都必要 归还 贷款，特别 是先小后大这种还款方式，短期内减轻了还贷的压力，但后期压力不绝 增长 ，也意味着风险在不绝 累积，“气球”也会越吹越大。

　　利钱 或翻倍

　　据悉在2008年之前，房贷政策较为宽松的经济环境 下，“气球贷”也曾出现过，但随着政策趋严，同时先息后本的还款方式被炒房客所利用 ，目标 是放大购房杠杆，一些银行就被羁系 叫停此类金融服务。

　　多少 年后，为何又卷土重来，广东省住房政策研究中心 首席研究员李宇嘉表现 ，其一是如今 住民 购房意愿降落 ，为了进步 住民 购房意愿，低落 购房难度；其二，按揭贷款不停 是银行的优质资产，如今 资产荒的配景 下，这类资产也是银行的必争之地。“5·17”新政明白 了房贷利率不设下限以后，银行之间的竞争加剧，但通过低落 利率抢客户的空间有限。因此，只有通过贷款产物 计划 和创新来实现拓客。

　　固然 贷款总额没有变革 ，但是由于 “气球贷”前期不停 在还利钱 ，涉及本金较少，会导致团体 还款额度增长 。

　　中原地产首席分析师张大伟测算，由于 早先 “气球贷”的月供里本金的占比比力 低，剩余本金不停 保持高位，那么每一期的利钱 就会比力 高，不管是等额本息还是 等额本金的还款方式，利钱 都要比平凡 贷款利钱 高。

　　假设或人 筹划 买房，找银行贷款人民币100万元，在条约 里和银行约定利用 “气球贷”的还款方式举行 还贷，年利率为5%，约定贷款限期 为5年（60期），约定前4年和第5年前11个月的月供金额为贷款限期 20年、还款方式为等额本息的月供金额，在第5年末了 一个月时归还全部 的本金和当月利钱 。假如 按60期来举行 等额本息的还款方式，则每个月的月供约为1.89万元。假如 在“气球贷”还款模式之下，则每个月月供只要6599元，约莫 只到达 了前者的1/3。但是到了末了 一期，就必要 一次性归还剩余本金83.7万，以及当月3940元的利钱 ，末了 一期共归还了84.1万。

　　从还款结果 来看，在平凡 等额本息的还款方式之下，5年一共还了113.27万，利钱 为13.2万元左右；而在“气球贷”的还款方式下，统共 的还款金额约为123.08万，利钱 为23.08万元左右。后者利钱 险些 是前者的一倍。

　　“气球贷的盘算 方法非常复杂，通常来说贷款时间越长，气球贷的利钱 越多。团体 看，都是同期正常还款方式的一倍乃至 更多。气球贷看似能缓解乞贷 人前期的经济压力但是并不得当 全部 的贷款人。由于 气球贷款必要 乞贷 人有公道 的还款规划，毕竟 低月供只是临时 性的，一旦乞贷 到期，就必要 一次性还清欠款。以是 气球贷款比力 得当 当下资金紧缺，但预期收入很高的人。”张大伟说。

　　别的 除了后期还款压力加大之外，对于购房者来说，“气球贷”相对于平凡 的房贷要复杂，因此手续费会增长 ，这都无形中增长 了购房人的本钱 。