做好顶层设计，别看一个小区，不亚于治理一个小国家——汤汤：正在领头筹备本小区第一次业主大会老包有时不在线 社会问答达人 生活领域创作者：小区准备实行自管，需要有哪些准备？笔者从理论上和实操上分开说。首先，理论上所有业主要有失败心理准备，未言胜先言败。从国内的大数据来说，小区的自治自管成功率很低，没有谁能保证小区自管一定成功。如果有人承诺，在他的带领下一定能够成功，希望引起警惕，因为概率数据不会撒谎。各位看官就从身边的小区自治的成功与否来观察。没这个心理准备，请别轻易尝试。其次，理论上业主是要有多花钱的准备，也就是“交学费\"。任何新生事物的尝试，走弯路、走回头路，都是很正常的。小区自治自管对于所以由小区来说很可能是一件新鲜事物，交学费这件事很可能发生。所以所有的业主都必须要有这个心理承受能力，要对自管小组给以宽容，允许犯错。如果没有这个肚量还不如不搞，半途而废的事情，最伤人。剩下来就是法律程序上的事，其他答友都说的很明白了，这里就不重复。咱们再从操作实务上说，小区自治需要在操作上有哪些准备？简单的说就是从人员和资金上给予保证。一、小区要有完整的切实可行自治自管物业管理方案。其中涉及的服务标准，人员岗位安排，工作职责，突发事件的预案等等。自治自管的标准一般来说，低于专业物业公司的标准。这个方案很重要，现今很多小区物业服务的水平达不到业主的期望值，就是因为这个服务方案不明确，造成了物业公司和业主之间的误会。这里面有物业公司的偷工减料的问题，也有业主超越合同标准的服务期望所导致。二、招揽搭建一套尽职尽力的较为专业的领导班子。人员问题从来都是企业的关键问题，小区自治有其独特的限制。第一个，小区内的物业管理人才不多，能够站出来投入自管工作就更少。当然，小区也可以对外招揽专业人员，但是期望值不应该定得很高，专业的人员是看不上自治自管小区的，低收入不说，也没啥发展前途。涉及到物业管理的专业人员有:企业管理，工程师(土建、消防、电梯、智能化等，视小区的硬件配置而定),环境绿化，商务谈判，法律支援等。这些人员可以兼项。如果有缺项， 也可以临时聘请，有钱什么人都能请到。三、小区自管经营的资金保证。小区物业管理必须要有资金来保证。如果没有资金，说破天了也是失败。对于小区业主推荐出来的自管小组，业主们应该给充分的信任，无条件的资金支持不应低于两年。也就是说，无论自管成功和失败都至少为两年为期，最好是三年。如果没有这一资金保证，真的不如不尝试。至于其他资金账户，劳动保险人员招聘等等问题事宜，有了专业人才，他们会搞定。小区自管，也跟开火车差不多。原来火车有专业的司机，专职的服务员，一路开到终点问题还不大。如果换上乘客驾驶火车，不是不可以，总要学习一段时间，一路上乘客有磕磕碰碰也难免。好多黄金树 社会工作师 房产领域创作者：说起物业公司，每一个住在小区里的业主，都有一肚子的意见要表达。在上世纪80年代逐渐进入国内，近年来，随着物业管理的的不断强大，出现了很多负面的信息，例如乱收费，服务态度不好，甚至还出现过欺负业主的现象，从而引发业主不满。当前物业公司包干制，制度天生存在矛盾，自上世纪90年代第一代业主走上维权道路起，中国的社区治理逐渐打破了过去的一元治理格局，开始向多元化方向发展，业主自治成为其中一个发展方向。一个小区准备取消物业管理公司，自己业主自管小区，在各地也有不少探索，其失败的案例较多，成功案例较少，整个大环境对这类探索非常不友好，尤其在媒体层面，原因很多。如果业主确实需要自已管理，那我建议你们首先做好如下几项工作: 大前提：成立业委会，具备一个强有力的业主委员会，有较强的威信和组织动员、宣传能力，能组织起小区内各种专业人才参与到小区事务中去。得当地居委会的协助和支持。一、摸家底通俗来说，摸家底就是摸清小区共有资产（物业管理用房、物业经营用房、会所、楼宇电梯广告、停车位及其他配套设施资产），共有设施设备（电梯、消防、弱强电）、共有资料（图纸文件等）建立小区共有台账。二、“物业费”平衡测算--服务标准模块解构测算人工费用（保安、保洁、工程、绿化养护费、客服等）、公用设备设施维保费、保养费（电梯、消防、弱电）、垃圾、化粪池清运处置费，物业运营的费用（每年的办公用品、办公室和员工宿舍的水电费、员工培训费、通讯费等）。通过摸家底，知晓小区物业费加经营性收入总和是多少，量入为出，然后做一份详细的预算包括职业经理人工资、聘请保洁公司费用、聘请保安公司费用、聘请绿化公司费用、以及电梯维保，专业工程维修人员工资。所有准备工作完毕后，召开业主大会会议经专有面积占总建筑面积1/2且人数占总人数1/2的业主通过自管方案。实际上，大多数自管只不过是剔除传统物业公司管理，减少物业公司利润这一环节而已，因为还是要聘请职业经理人管理，如何聘用专业细分的保安，保洁，绿化等公司。我个人认为，这种是发展趋势。锐眼说小区 《春城晚报》红河新闻部主任、新广网总编 家居领域创作者：小区自管能否成功，有四个因素是关键。一是小区的规模，微型小区，小型小区及极少部分中型小区有可能做到，并且现实中很多小区也是自管的。二是小区里没有复杂众多的现代设施设备。三是小区居民结构不能太复杂。四是有一个强有力的业主委员会，有相对完善的监督考核审计机制，并且业委会能有较强的威信和组织动员能力，能组织起小区内各种专业人才参与到小区事务中去。冰山331：申请什么？报备什么？需要谁谁的同意？这些都是次要的因素。重点是一条心。物业管理企业是一个盈利性企业，不是做慈善的。简单来说只要没钱赚换谁来都不管用。说简单点一句话：大家都别缴费。1，接管物业项目，准备各种专业人员接管，最好接管备案。水电，安防，环境，业主信息等软件图纸，财务接管-各种费用包括应收和欠款。2，准备各种专业人员准备上岗服务，人员工资，福利，保险，服装，工具装备等等3，接管以后，把各种欠费交清，防止停水停电停网停气断保等等，别人项目一接手就各种停止服务。反正，大家齐心没有什么困难过不去的，小区里面各种人才济济，没有一项可以难道大家。接管之前请大家准备一笔钱，自管项目服务部的启动资金，包括各种欠费的补交，各种设备设施的修缮或者翻新，办公家具用品，人员服装和装备等等这些都不是一笔小钱。枫叶zhouze 房产领域创作者业主自主管理自己物业，是合理合法的事，无可厚非。问题是要程序合法。准备工作要充分，可能会发生的问题要有预案。大概有这几个问题业主要协商好。一是在业主大会召开期间业主要投票，按双过半的原则表决决定是否要自主管理自己物业。二对人员工资，公共水电费用，共用设施设备的维护保养费用，小区车辆收益等进行财务收支测算。确定物业费收费标准。三是业主委员会的相关人员补贴费用要业主协商通过。四是电梯，消防，智能安防等设施设备须要以合同形式外包给专业公司维护保养。五是要接收业主共有财产如物业管理用房及相关设备和维修用具，业主活动室及其物品用具。接收和补齐物业基础台账。六是准备材料到街道或乡政府备案。但是，业主想自己管理好物业也不是一件容易的事。主要原因是业主委员会对利益与矛盾的处理方式会使业主将不满发泄到业主委员会头上。业主委员会成员都是义务劳动，没有工资，久而久之，大家会丧失信心，不愿做了。我就遇到几次业主委员会换届选举难产的事。总之，管理业主物业是件麻烦事。女娲补天造人：那就要先在小区找好同伙和仇家，到时候，干仗用。
对立的统一这个定律，在那都适用。有物业，是业主与物业对立，干仗。
没了物业，是管理的业主，和被管理的业主干仗。
所以，找好同伙和仇家，物业撤了，好继续干仗。不干仗是不可能的。刚刚有人说，物业撤了，有的业主就开始大肆圈占公共用地了。其实就是这些业主对物业最为不满意，有物业的时候，圈占还有所顾忌，没了物业，可以肆无忌惮的搞领土扩张了。物业管不了的事，凭着一个或者几个业主的力量就能管得了吗？到时候，业主之间，打的满地找牙，就是最佳结果了。严重的，白的进去，红的出来。最严重的，非得回姥姥家休假不可。这是客观的讲出物业撤离后的形势发展，希望引起注意。同一个业委会主任谈过几句话.为什么要换物业？那个主任不成。那个主任不是给换了吗？是呀，但是已经起诉了，法院也判了，但现在只能换物业了。换主任后，为什么不撤诉哪？没想起来。换了就能好吗？一样，也是来捞钱的。今后我们（业委会）少挨不了骂，不成我就撤出业委会了。执中bj1 陕西省太白林业局经济师：先泼一桶凉水。
题主小区想实行的是自管物业，这种做法的难度太大，成功率不到5%.必须慎之又慎。
否则将会使业委会一班热心人的好心白白糟蹋了，从此严重毁了业委会的形家。
既然想自管，肯定已经有了业委会。这就已经达到业主自治的重大目标，建议下一步应该认真评估一下原有物业公司的工作。表现一直太差劲的就辞退掉，另行选聘口碑较好的物业公司。如果原物业公司有改进工作的诚意，不妨开列一些条件要求他们限期整改。总之，这种自治模式下业委会处于监督者位置，工作难度小一些。比较适合刚成立的业委会选用。若是站立不稳、业务陌生，就想跑步。势必会摔的很惨。
自管物业，对多层小区尚可考虑，而对高层小区却比上天都难。笔者简述如下：一，消防管理，这是高层住宅楼的危重环节，人命关天。一旦出事，责任者可能是要坐牢的。
你们业委会成员谁能懂这项工作？谁能承担这项责任？具体到消防工作中，消防中控室的人员必须持证上岗，24小时值班。业委会从哪找这么一班人去？二，还有电梯安全员和配电室电工，也必须持证上岗，全天值班。人员也不好找。二次加压供水岗位，也必须是技术人员担任。还有其它设备的管理(通风机、应急发电机组、排污泵等)需要机电工程师进行全面菅理。三，业委会由监督者变成管理者，大小事务、内外业务全包全揽。自己变成了物业公司，将面临许多问题：雇人就要有营业执照，就要办社保，还要购买公共责任险，资金从何而来？靠物业费吧，就肯定要预交，收不齐怎么办？收费难的问题也会摆在业委会面前。
还要应对治安、环保、卫生、防疫、市容、消防、防灾、质检、安全等部门的检查。向社区街道汇报工作。要与水电气暖通讯单位对接业务。如此等等，忙的一头脚汗。
但是，报酬怎么解决？白干不行。拿的少了没人干，拿的多了招人骂，怎么才合理？四，怎样对待业主们的埋怨和猜忌、怀疑？甚至是打骂和诽谤？五，业委会从裁判员变成运动员，谁来监督它？总之，别看物业公司好干、暴利，不干不知道，干了就有体会。
常言说别只看贼吃肉，不见贼挨打。说天评地盐城哥 社会问答达人：这是很积极的做法，必须给予正面的积极的鼓励。可是后期还有很多更加艰巨的工作要做。从提问可以看出，该小区并没有业委会的存在。而不管是任何方面，业委会都是小区维权的唯一合法组织。没有业委会，所有的一切都是空谈。那么应该如何做呢：1.需要寻找一批志同道合，肯于无私奉献，有很强的公益心的业主一起。团队很重要的，没有团队，光靠一两个人的努力根本不可能实现任何的权益维护。2.带领这一帮子业主在小区做全面的宣传。领头人要懂得《物权法》《物业管理条例》《宪法》《民法》等相关法律法规。这样在未来的过程中会顺利很多。领头人要给团队培训相关成立业委会的好处与规范。然后，由团队在小区全面展开宣传工作，并发起签名请愿。3.向开发商，社区，街道等提出成立业委会的申请。很多时候，这些单位会选择无视，业主在他们眼里也是待宰羔羊。因为物业和他们之间都有一些牵扯不清的利益。这时候需要组织部分业主前往提出诉求。4.很多时候，以上单位会以“拖欠物业费不符合资格”作为理由，驳回业主申请。这时候就需要业主搬出上位法《宪法》赋予的公民权，《民法》赋予的选举和被选举权。他们会以《物业管理条例》规定“欠费业主不得参与”作为借口，但是《物权法》规定了，小区属于业主的，《物业管理条例》中也明确了“对于选出不符合要求的业主代表，业主大会终止其代表资格”，也就是说，只要业主大会没有终止，那就是可以的，符合业主要求的。5.一定要动员全小区业主的全力参与。也在宣传时告知大家：为了维护自己的权益，让整个选举在阳光下进行，所有的一切需要业主自己的参与和支持。6.业委会成立后，在业主大会上投票决定小区是实行自管还是物业管理。只有在大部分业主的意见下，所有的决定才是符合大众利益的。也避免后期会被人说“业委会比物业还黑”。其实这个过程很艰难，很多业主的风言风语，自私自利一盘散沙，以及一副“事不关己高高挂起”的心态，还有物业公司的挑拨离间，会让你们心力交瘁。不过，只要坚持，那就会有结果。祝你们能够成功。
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