“二级市场看一级市场的资本观察者”智慧城市大家已经不陌生了，智慧城市在当下已经是国家城市化的既定战略，国家出台了20项政策支持智慧城市建设。
近几年兴起的新兴词汇Prop Tech（地产科技），通过科技的手段去运营、更新或建设，提升不动产的建设、管理与运营效率。
Prop Tech作为智慧城市的核心驱动力进一步优化智慧城市方案，优选技术手段，促进智慧城市的落地。
包括airBNB也曾是Prop Tech的明星代表。
地产基金今年也以Prop Tech为核心逻辑投资相关项目，在空间营造，空间管理及运营上布局新一代建筑数字化市场。
在智慧城市落地的过程中，大量的科技技术为智慧城市提供了底层支持，其中不乏已经应用在各个领域的技术手段和硬件，如物联网硬件，数字化建筑，数字孪生，三维视觉，数据检测等等。
由于云技术，物联网及新基建的发展，中国十点项目数已经超过600个，占全球智慧城市十点项目的一半。
有报告称预计未来两年市场空间增速达到30%，平均每个智慧城市试点项目投入约6亿人民币。
到2023年，我国新型智慧城市市场规模有望达到1.3万亿元。
2017年，上海临港启动“智慧临港BIM+GIS城市大数据平台”的建设，通过地理建筑设施融合的数据平台覆盖整个临港315平方公里的城市空间。
平台拥有实时感知人口热力图，交通车流，视频监控，图像识别等功能。
Prop Tech的分类主要分为智慧建筑(Smart Real estate)、共享经济(Shared Economy)、房地产金融科技(Real Estate Fin-Tech)三大领域。
空白研究院报告将Prop Tech细分为12个细分行业，分别为：商业地产、长租及买卖、短租搜索、房屋保险、家装服务、智能家居、物业管理、经纪人工具、资产投资管理、资产管理、施工管理、室内测绘。
我们从建筑周期的角度来看，Prop Tech的第一个抓手就在智慧建筑。
根据麦肯锡全球研究发布的报告称，建筑行业是中国数字化水平最低的行业之一，建筑工程设计数字化发展缓慢，设计机构普遍存在信息孤岛，业务与管理分离，专业协同低效，设计周期紧张，交付质量有待提高等问题。
目前行业中装配式建筑，BIM技术，绿色建筑等新型概念技术和业态的发展对建筑行业提出了更高的要求。
智慧建筑在近几年逐渐落地，例如，以华为和北京新机场为代表的数字化建筑通过CIM和BIM实现结构设计，资源优化，数据运营可管理等。
从效率上也达到缩减5-10%的建造成本，减少10%工期及减少60%返工的效果。
整个建筑市场仍然有较大的改造空间，据相关报告展示，目前智慧建筑ICT基建投入CAGR达到20%-35%，中下游云计算及物联网市场增速CAGR达到30%以上。
我们首先来看看国内智慧建筑领域的不同方向的龙头企业代表：广联达——BIM领军企业在地产建筑领域一定会提到的建筑数字化企业广联达。
广联达成立于1998年，主要提供建筑全周期信息化解决方案，通过BIM解决从设计到施工再到运营的建筑数字化问题，主要提供数字造价和数字施工等方面的服务。
据中信证券研究，2020年收入27.9亿，人均创收48.76万元，市场份额高于50%。
广联达在信息化供给侧目前主要基于BIM技术实现建筑全生命周期的数字化管理。
广联达的自主核心技术包括BIM/CIM技术，LoT技术，大数据，AI及云中立。
具体到应用中涉及开发者应用平台，数据格式支持，应用集成，建模能力，物联网接入，云部署等等。
在过去几年中，施工企业对BIM应用有了一定的基础，目前BIM在从施工技术管理向施工全面管理应用拓展，从项目现场管理向施工企业经营管理延伸以覆盖建筑全生命周期。
数字技术除了在设计前期有大量应用，在后期的设计运算，工程数据处理，施工建模等众多环节都有广泛的应用场景。
产品体系包括建筑数字化解决方案及基础设施一体化解决方案。
从产品矩阵看看，推出的产品矩阵包括云计价，土建计量，城市规划及市政道路规划等等，覆盖了建筑领域大部分施工场景。
收费也由License转为订阅制。
云化的转型成果从财务上的直接体现就是降低销售费用率，提高云合同金额。
先上云再探索基于数据的增值服务也是为未来AI发展打下的基石。
酷家乐——云原生+模块化产品矩阵群核科技（酷家乐），以3D云设计软件平台在今年6月向纳斯达克递交IPO申请书。
酷家乐的3D云基础设施，技术引擎及应用产品在Prop Tech领域占领一席之地。
从3D设计中心到实施工具实现高效的数字资产管理系统。
在产品矩阵上，2013年创立的酷家乐（云原生设计软件）和Coohom（酷家乐国际版）从设计师端切入，使用工具进行3D，可视化和实施，可以达到照片级渲染效果。
2020年通过收购的Modelo和2021年收购的美间，弥补了2D设计市场的空缺，以及在AEC通信标准和数字数据流上重塑体系，达到数据间的协作和管理。
除此之外，对工装的解决方案上，通过智能业务动线规划及海量素材库可以一键生成算量清单施工图，快速搭建办公空间3D设计方案，导出装修清单和CAD图纸。
在收入上，公司的营业收入仍从2019年的2.82亿元增长到2020年的人民币3.53亿元，同比增长25％。
酷家乐96%的收入来自SaaS的订阅，4%来自专业服务和项目实施，设计建模等等。
2020年群核科技的人均创收约17万元。
主要客户除了个人外，主要来自装修设计行业，全屋定制行业，全屋硬装及软装家居行业等。
在过去8个季度内，群核科技关键客户净收入留存率维持在110%以上。
明源云——房地产SaaS及ERP解决方案明源云集团于2003年成立，主营业务为中国房地产开发商及房地产产业链其他产业提供企业级ERP解决方案及SaaS产品。
根据弗若斯特沙利文，明源云是中国房地产开发商的第一大软件解决方案提供商，按合约价值计，整体市占率为24.6%，其中ERP解决方案市占率25.1%，SaaS产品市占率23.3%。
在所有房地产垂直性软件供应商中，明源云占60%的市场份额。
明源云的SaaS产品包括云客、云链、云采购及云空间，适于移动端使用，使客户能够快速实现业务运营的数字化，并在不增加客户成本的前提下运用新技术持续升级产品。
公司构建的低代码应用PaaS平台，即HpaPaaS平台，支持用户界面开发、业务逻辑及数据服务，能进一步提升SaaS产品的开发和定制能力。
如，云链主要是房地产建造协同和项目管理工具，主要功能有：1) 工程建造，包括进度计划、工序管理、材料管理及测量；2) 物业质检及交付，房地产开发商、承建商以及业主可通过APP及微信小程序实时访问物业质检及修缮的最新状况以及物业交接过程，同时还提供在线客户支持服务和工具，方便业主随时随地提交客户投诉和维修请求；3) 成本管理，通过线上合同签订、付款及结算服务使房地产开发商可实时监控并管理成本。
明源云的总营业收入从2017的5.80亿元增长到2019年的12.64亿元，3年CAGR为47.7%。
净利润从2017年的0.73亿元增长到2019年的2.32亿元，3年CAGR为78.4%。
明源云SaaS产品收入中约90%来自于云客及云链。
云客为创收占比最大的SaaS，2019年占比近70%。
除了国内龙头企业，在建筑信息化行业中，海外企业龙头包括Autodesk（在BIM部分，主要推出了Revit和BIM360），Procore（基于云的建筑项目管理软件解决方案，2018年获得老虎基金投资），NavVis（室内空间智能解决方案，2018年获得Digital Partners投资）等等。
从PropTech龙头不难看出行业除了应用层，技术推进才是推动行业数字化的核心，在建筑数字化领域中计算机视觉解决方案，3D数据采集及可视化，建模与数字孪生，SLAM（即时定位与地图构建）等技术都需要一步步升级。
目前在国内这些技术都仍处于起步阶段，大部分服务企业规模，资金，人力都非常有限，特定行业的工艺，原理都需要重塑进行系统梳理。
拿数字孪生举例，数字孪生需要基于协同平台提供的仿真数据，生产数据和运营数据，完整且精准应用在在产品全生命周期中才能实现数据分析，挖掘，产品治疗管理，运营流程管理等服务。
而这些数据需要平台通过芯片，模组，传感器，边缘计算及监控等设备协同。
支撑技术和安全也是数字孪生产业链的重要组成部分。
“5G+AI+云计算+边缘计算”构成数字孪生的底层技术支撑，单单是底层参与方就有 AI 企业（如商汤/旷视/讯飞等），云厂商（如华为/腾讯/阿里等）以及运营商（如移动/电信/联通等），具体到建筑信息化行业应用，还有很长的路径。
智慧建筑也正因为处在上升周期内，近几年获得资本青睐：CB insights统计全球的Proptech投资显示: 2011年至2016年有64亿美元的VC资本投入。
近几年来累计有百亿美元级别的VC资本投入Proptech。
有机构整理，2020年36家美国Prop Tech图鉴中，90%获得风险投资，众多头部机构均表现出对本领域的兴趣。
这些机构不仅包括红杉资本、贝恩资本、光速创投等明星投资机构，高盛、花旗、硅谷银行等金融大行，黑石、Brookfield等地产基金，还包括软银愿景基金、高通风险投资等产业资本。
在三维智能视觉领域，我们的合作伙伴也在今年年初顺利拿到一线基金融资，公司依托中科院和上科大背景，聚焦建筑科技赛道，使用三维视觉建立建筑精准数字化平台。
以分钟级室内外三维建模+3D现场云给智慧城市建设提供解决方案。
目前已经成为行业认可的建筑三维数字化技术提供商，其革命性地提出了光场+AI建模方案，将建筑现场的室内外三维建模交付时间缩短到几十分钟的数量级。
此外在数据处理方案中，公司不但可以提供图纸/BIM解析配准服务，强大的数据分析处理能力更能够提供高精度的实时定位服务，使得厘米级别的视频定位在特定场景下成为可能。
近期公司也将开启新一轮融资，欢迎有兴趣的小伙伴来撩~By X Partners“二级市场看一级市场的资本观察者”通过二级市场市场规模，垂直行业信息及案例核心数据推进和寻找下一个引领市场的独角兽欢迎小伙伴们留言或联系小助手获取更多资讯